پيش از آنكه نحوه احتساب وتعيين مـاليات بر درآمد اجاره و ساير درآمدهاي املاك را بيان كنيم ، ابتـدا به معرفي درآمدهاي مختلف ناشي از املاك مي پردازيم اهم مواردي كه موجب كسب درآمد از املاك مي شوند ، عبارتند از :

1- اجاره   2-حق واگذاري محل ( سرقفلي )   3- انتقال قطعي ( از طريق فروش يا معاوضه يا صلح يا هبه معوض )   4- حق رضايت مالك ( در مواردي كه مستاجر و صاحب سرقفلي براي انتقال محل به غير ، لازم است در قبال پرداخت وجهي رضايت مالك را جلب نـمايد )   5- حق ارتفاع به ملك غير ( ارتفاع حقـي است براي شخص در ملك ديگري مانند داشتن مجراي آب در ملك ديگري يا حق عبور از ملك غير )     6- بـهره مالكانه معـادن معدني كه در زمين كسي واقع شده باشد ملك صاحب زمين است و استخراج آن تابع قوانين مربوط به استخراج معـادن است، اما به هر حـال اگر از اين بابت وجهي به صاحب ملك پرداخت شود، درآمد وي محسوب و مشمول ماليات خواهد شد. علاوه بر موارد فوق بايد توجه داشت كه ملك مـمكن است مورد بـهره برداري براي كشاورزي نيز واقع شود،اما در طبقه بندي درآمدها ، درآمد كشاورزي خود به طور جداگانه شناسايي و مدنظر قرار مي گيرد . 

7- درموارد فـروش ملك و دادن مهلت با ذكر اين مقدمه نسبت به نحوه احتساب مـاليات موارد مهم مي پردازيم :

ماليات اجاره

   براي محاسبه ماليات اجاره ابتدا بايد ميزان مال الاجاره مشخص گردد در قانون مالياتـهاي مستقيم دو طريق براي تعيين اجاره بـها پيش بيني شده است . اگر بين موجر و مستاجر سند اجاره رسمي تنظيم گرديده باشد و ضمناً مستاجر به غيراز مـال الاجاره وجه ديگري به عنوان وديعه و يا عناوين ديگر مثلاً به صورتي كه در افـواه عامه رهـن و اجـاره گفتـه مي شود به صاحب ملك نپرداخته باشد مال الاجاره از روي  هـمان سنـد رسـمي تعيين خواهد شد و چنانچه واگذاري ملك بدون سند رسـمي صورت گرفته و يادرصورت وجود سند از ارائه آن خودداري گرددويا علاوه بر اجاره وجه ديگري هم نزد مالك سپرده شده يا ملك به رهن تصرف واگذار شده بـاشد ، مال الاجاره از طريق ارزيابي و بر اساس مقايسه با املاك مشابه معيـن مي گردد.

   پس از مشخص شدن اجـاره كه معمولاً به طور ماهانه منظور مي شود ميزان آن براي  هر سال شمسي محاسبه مي گردد، حال اگر در تـمام طول سال ملك در اجاره نبوده باشد ، فقط مال الاجاره هـمان مدت ازسال كه دراجاره بـوده است منظور مي شود آنگاه بيست وپنج درصـد ( يك چهارم ) مـال الاجاره مذكور بابت هزينه ها و استهلاكات و تعهدات مالك نسبت به مورد اجـاره كسر و سـه چهارم باقيمانده به عنوان درآمد مشمول مـاليات تلقي مي گردد . درآمد مشمول ماليات اخير مورد اعمـال نرخ مالياتي كه طبق ماده 131 قانون مالياتهاي مستقيم تصاعدي مي باشد ( به ترتيب 15 درصد تا 35 درصد ) قرار گرفته ماليات متعلق به آن محاسبه مي شود . به عنوان مثـال ، اگر ملكي در سال 1381 فقط به مدت سه ماه به قرار ماهـي 000/000/1 ريال ( با سند رسمي يا از طريق ارزيابي ) در اجاره بوده و ملك متعلق به يك نفر باشد ماليات مربوط به دوره عمل سـال 1381 از بابت اجاره ملك مذكور به طريق زير محاسبه خواهد شد .

مال الاجاره سه ماهه در سال 81                       000/000/3=3   000/000/1      

با كسر 25 درصد مال الاجاره درآمد            000/250/2=75%   000/000/3

مشمول ماليات بدست مي آيد                            نرخ ماده 131

ماليات                       005/337=15%                                000/250/2

در صورتيكه ملك به اجاره واگذار شده متعلق به اشخاص حقوقي باشد ، نرخ ماده 131 به درآمد مشمول ماليات اجاره اعمال نـمي شود و از نرخ مقـرردر ماده 105 به ميزان 25 درصـد استفـاده خـواهد شد .

   در خصوص املاك مشاع بايد دقت شود كه سهم مال الاجاره و درآمد مشمول مـاليات مربوط به هر شريك جداگانـه تعيين وسپس مورد اعمال نرخ مالياتي قرار مي گيرد كه طبعاً در اين صورت مـاليات بـالنسبه كمتري تعلق خواهد گرفت. در اجـاره دست دوم، ما به التفـاوت دريافتي وپرداختي مشمول ماليات به نرخ ماده 131مي باشد يكي از اختلافـات بارز بين موديان  محترم و اداره امور مـالياتي در خيلي از موارد بر سر اجاري بودن يا نبودن ملك است .مـمكن است مـاموران  مـالياتي ضمن  واحديابي و تحقيقات مـحلي ملكي  را به عنـوان اجاري شناسايي و بابت آن از طريق ارزيابي برابر املاك مشابه ماليات تعيين و ابلاغ نـمايند در پـاسخ به اين اقـدام،مـودي به جهاتي مانند مدت اجـاره استفـاده از ملك تـوسط اقـوام،واگذاري به طور مـجاني وبدحسابي مستاجر و عدم پرداخت تـمام  يا قسمتي از مال الاجاره نسبت به مطالبه مـاليات اعتراض نـمايد.در اين راستـا يادآوري مي شود كه بطور كلي ملك مورد استفاده غير مالك اجاري تلقي مي گردد اما درعين حال قـانون مالياتهاي مستقيم تسهيلات و معـافيتهايي را در اين مـاده قائل شده است كه اگر موديان ماليات اطلاع دقيق از آنـهاونيز محدوديتهاي قانون داشته باشند اختلافات به حداقل كاهش خواهد يافت . مهمترين اين موارد معافيت و تسهيلات قانوني به قرار زير مي باشد :

1- محل سكونت پدر يا مادر يا همسر يا فرزند يا اجداد و افراد تحـت تكلف مالك اجاري تلقي نـمي شود ، مگر آنكه به موجب اسنـاد و مـدارك ثابت گردد كه اجاره پرداخت  مـي گردد .

2- املاكي كه مجانـاً در اختيار سازمانـهاي موضوع ماده2 اين قانون قرار مي گيرند غير اجـاري تلقي مي شوند .

3- چنانچه مالك ملك مسكوني خود رابه اجـاره واگذار ومـحل ديگري براي سكونت خويش اجاره نمايد ، مال الاجاره پرداختي از مـال الاجاره دريافتي كسر وبقيه طبق مقررات مشمول مـاليات خواهد شد .

4- در مـورد شخص حقيقـي كه هيچ گونه درآمدي ديگر ندارد درسـال 1381 مبلغ

000/400/17 ريال از درآمد مشمول ماليات سالانه مستغلات از ماليات معاف ومـازاد طبق مقـررات اين فصل مشمول مـاليات مي باشدبه شرط اينكه اينگونه افـراد به تسليم اظهارنامه خاصي كه مربوط به اين موضوع است اقـدام نـمايند .

5- در موارد فـروش ملك محل سكونت و دادن مهلت تـخليه بدون  اجاره بـها، ملك مزبور تا شش ماه به شرط ذكر آن در سند غير اجاري و معاف ازماليات شناخته مي شود.

6- مالكان مـجتمعهاي مسكوني داراي بيش از سه واحد استيجاري كه بارعـايت الگوي مصرف مسكن بنـا به اعلام وزارت مسكن و شهرسازي ساخته شده يا مي شوند درطـول مدت اجـاره از صد در صد ( 100% ) ماليات بر درآمد معـاف مي باشد درغير ايـن صورت درآمد هرشخص ناشي از اجـاره واحد يا واحدهاي مسكوني در تـهران تا مجموع يكصدوپنجاه متر مربع زير بناي مفيد ودر ساير نقاط تا مجموع دويست متر مربع زير بنـاي مفيد از ماليات ناشي از اجاره املاك معاف مي باشد .

يادآوري :

1- اگر كسي ادعا نمايد كه ملك خود را بطور مجاني در اختيار شخصي غير گذاشته است

و اين ادعـا را شخص اخير نيز تاييد نمايد، در اينصورت مالك معاف اما از شخصي كه از ملك استفاده مي نـمايد ماليات بردرآمد اتفاقي كه ميزان آن  بيش از ماليات اجاره خواهد

بود، مطالبه مي گردد .

2- با توجه به توضيحات فـوق مـوديان محترم در اعتراض به مـاليات مستغلات بايد در محدوده مقررات قانون انتظار تعديل ماليات را داشته باشند .

تكاليف موديان :

   صاحبان درآمد اجاره مكلفند براي هر سـال شمسي تا آخر تيـر ماه سال بعد اظهارنامه مالياتي كه فرم آن را ادارات امور مـالياتي در اختيار مي گذارند ، تنظيم و به اداره امـور مالياتي محل وقوع ملك تسليم و ماليات متعلق را پرداخت نمايند . حـال آنكه خودداري از تسليم اظهارنامه و پرداخت ماليات در موعد مقـرر سبب مطالبه مـاليات و وصول جرايم خـواهد شـد .

2- ماليات بر نقل و انتقال املاك و سرقفلي

   وقتي ملكي به فروش برسد ويا از طريق عقد ديگري مانند صلح معوض منتقل شود انتقال دهنده نسبت بـه ارزش معـاملاتي آن ملك(كه بعضاً به اصطلاح قديمـي آن را به قيمت منطقه اي مي گويند )  به نرخ پنج درصـد ( 5% ) مشمول ماليات مي گردد و اگر ملك داراي سر قفلي هم منتقل گردد، خواه دريافت كننده سرقفلي مالك باشد يا مستاجر، مطالبه ماليات از صاحب درآمد فقط بابت بـهاي سرقفلي با نرخ دو درصـد ( 2درصد ) به عمل مي آيد . لازم به ذكر است كه اگر در سند انتقـال ملك شرط فسخ آورده شود اين شرط مانع از وصول ماليات نقل و انتقـال قطعي نخواهد بود. يـادآور مي شود بهاي ملك يا عين معامله به هر ميزان كه در سند انتقال ذكر گردد در احتساب ماليات نقل و انتقال قطعي موثر نخواهد بود ومـاليات به هـمان ماخذ ارزش معاملاتي محاسبه و وصول خواهد شد مگر آنكه انتقال گيرنده دولت يا شهرداريها يا مـوسسات وابسته به آنها بوده و يا ملك بوسيله اجراي ثبت و يا ساير ادارات دولتي به قائم مقامي مالك انتقال داده شود . كه در اين موارد چنانچه بـهاي مندرج در سند كمتر از ارزش معاملاتي باشد ، بهاي مندرج در سند ( به نفع مودي ) بجاي ارزش معاملاتي ملاك احتساب ماليات قرار خواهد گرفت . براي روشن شدن موضوع توجه خوانندگان محترم را به مثال عددي زير معطوف مي دارد :

ملكي كه مشتمل بر دو واحد آپارتمان مسكوني و يك باب محل كسب مي باشد جمعاً در قبال 000/000/300 ريال مورد معـامله قطعي واقع شده است عرصه( زمين ) ملك 300 متر مربع و اعيان ( زيربنـا ) آن دويست متر مربع مي باشد با توجه مـحل وقـوع ملك ارزش معـاملاتي زمين آن به قرار متر مربعي 000/100ريال و با توجه به نوع مصالـح بكار رفته در ساختمان و قدمت آن ، ارزش معاملاتي اعيان ملك هر متر مربع 000/150 ريال است . حق واگذاري ( سرقفلي )مـحل كسب هم جداگانه به مبلغ 000/00040 ريال بين طرفين معامله تعيين شده است . ماليات نقل و انتقال قطعي ملك و سرقفلي به شرح زير مي باشد:  ماليات نقل و انتقال

000/000/60=( 000/150   200 ) + ( 000/100    300 )

ماليات نقل و انتقال 000/000/3=5%     000/000/60

ماليات سرقفلي   000/800=2%    000/000/40

   در خصوص ماليات نقل وانتقال ملك و سرقفلي ، عمده اختلافي كه بين موديان و ادارات امور مالياتي ايجاد مي شود بر سرحق واگذاري محل ( سرقفلي ) است . در مواردي كه ملك تـوام با سرقفلي منتقل مي شود از آنـجا كه معمولاً بـهاي سرقفلي به طـور جداگانه در قولنامه و سند معامله مشخص نمي گردد . ناگزير اداره امور مـالياتي آن را بر اساس تحقيق و تخمين و برآورد تعيين مينمايد دليل اين امر ممكن است در اثر عدم ارائه اسناد ومدارك واقعي از طرف موديان محترم ويا به واقعيت نرسيدن ادارات امور مالياتي باشددر اين گونه موارد بهتر است بهاي روز همان ملك را با فرض مسكوني بودن آن مقايسه و مابه التفاوت اين دوقسمت را به عنوان ارزش سرقفلي منظور نمايند در مورد انتقال سرقفلي به تنهايي هم اگر موديان عزيز واقعيات را اظهار دارند ومـاموران هم دقت بيشتر معمول دارند اختلاف به حداقـل كاهش خواهد يافت ولي در هرحال مـوديان حق دارندبا تسليم اعتراض به ادارات مالياتي به مراجع ذيصلاح حل اختلاف مراجعه نمايند .

چند نكته مهم كه بايد مورد توجه ماموران و موديان قرار گيرد :

   1- چنانكه ملك يا حقوق راجع به آن به وزارتـخانه ها و موسسات وشركتهاي دولتي يا شهرداريها جهت ايجاد و يا توسعـه مناطق نـظامي و يا امـوري از قبيـل توسعه يا احداث جاده، راه آهن و غيره قرار گيرد دريافتي واگذارنده از اين بابت مشمول ماليات نخواهد بود.

2- تنظيم سند وقف و حبس و نذر بابت ملك سبب تعلق مشمول ماليات نقل و انتقال قطعي نـمي گردد .

3- اگر ملكي داراي مـحل كسب است و اين محل كسب قبلاً واگذار گرديده واكنون بـا انتقال قطعي محل مزبور همچنان دريد مستاجر باقي مي ماند وصول مـاليات بابت سرقفلي محل كسب مزبور موقع انتقال قطعي منتفي است .

4- اگر ملك بطور مجاني واگذار شود ( مانند هبه يا صلح يا بلاعوض ) انتقال دهنده مشمول ماليات نخواهد بود بلكه در اينگونه موارد بايد از انتقال گيرنده ماليات بردرآند اتفاقي به ماخذ ارزش معاملاتي ملك به نرخ تصاعدي موضوع ماده 131 يا 105 قانون مالياتـهاي مستقيم حسب مورد مطالبه و وصول نـمود .

5- اولين نقل وانتقال قطعي ساختمانهاي نوساز اعم از مسكوني و غير كه بيش از دو سال از تاريخ صدور گواهي پايان كارآنـها نگذشته باشد به موجب ماده 77 علاوه بر مـاليات نقل و انتقـال قطعي موضوع مـاده 59 اين قـانون مشمول مـاليات مقطوع به نرخ ده درصد ( 10درصد ) به ماخذ ارزش معـاملاتي اعيـاني مورد انتقـال خواهند بود. اشخاص حقيقي و حقوقي مشمول ماليات ديگري از بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش موضوع اين ماده نخواهند بود .

تكاليف موديان

   واگذارنده سرقفلي مكلف است ظرف سي روز پس از انـجام معاملـه اظهارنامه تسليم و ماليات متعلقه را بپردازد .

3- ماليات بر درآمد املاك ( ماليات درآمدهاي متفرقه )

   علاوه بر درآمد اجـاره و درآمد حاصل از انتقال عين و سرقفلي ، ساير درآمدهاي مالك ناشي ازحقـوق مختلف راجع به املاك مانند حق رضـايت ملك و حق ارتفـاع نيز مشمول ماليات است و ماليات اين قبيل درآمدها هم با اعمال نرخ مذكور در ماده 59 قانون مالياتهاي مستقيم ( 2 درصد ) نسبت به مبلغ دريافتي تعيين مي شود مثلاً اگر مالك بابت اعلام رضايت خود براي واگذاري سرقفـلي يك واحد كسبي توسـط مستاجرش به مستـاجر بعدي مبلغ 000/000/3ريال دريافت نمايد از مالك نامبـرده مبلغ 000/60 ريال ماليات اخذ خواهد شد بديهي است وصول اين ماليات از مالك مانع وصول ماليات حق واگذاري محل از مستاجر واگذارنده نخواهد بود .

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

نرخ ماده 131 قانون مالياتهاي مستقيم :

تا 000/000/30 ريال درآمد مشمول ماليات ساليانه به نرخ                     15%

تا ميزان 000/000/100 ريال نسبت به 000/000/300 ريال               20%

تا ميزان 000/000/250 ريال نسبت به 000/000/100 ريال               25%

تا ميزان 000/000/000/1 ريال نسبت

نظرات شما عزیزان:

نام :

آدرس ایمیل:

وب سایت/بلاگ :

متن پیام:

نظر خصوصی

 کد را وارد نمایید:

 

 

 

عکس شما

آپلود عکس دلخواه: